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Endrenovierungen können Sie höchstens individuell mit dem Mieter aushandeln. Als Vertragsklausel ist der Satz schlichtweg unwirksam.

Eine Klausel haben Sie immer dann, wenn Sie den gleichen Satz in mindestens 3 Mietvertragsformularen hineingeschrieben haben.

Auch schon dann, wenn Sie vorgefertigte Formularmietverträge beispielsweise von einem Haus- und Grundeigentümerverein, Verlagen oder Grundstücksverwaltungen verwenden oder sich selbst ein solches Formular an Ihrem PC zwecks Mehrfachverwendung zusammenstellen.

BGB Anwendung finden. Dies ist unwirksam. Sie bürden dem Mieter nämlich die Renovierung unabhängig davon auf, wie lange seine letzte Renovierung zurückliegt und ob die Renovierung überhaupt fällig und notwendig ist.

Sieht nun der Mieter vor Ablauf etwaiger Fristenpläne aus, bleibt das Risiko, auf den Kosten sitzen zu bleiben.

Der Einzelfall entscheidet, wie der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren eindeutig feststellte. So ist der tatsächliche Zustande der Wohnung zu berücksichtigen, ebenso der Zeitpunkt der letzten Renovierung vgl.

BGH, Az. Mit diesem einzigen Satz bringen Sie sich nicht nur um die Endrenovierung, sondern Ihre gesamte Schönheitsreparaturen-Klausel ist damit unwirksam.

Also auch, dass Ihr Mieter die laufenden Renovierungen übernehmen muss. Denn nach allgemeiner Rechtsauffassung wird dadurch missachtet, dass unter Umständen vom Vormieter zu erledigende Arbeiten ebenso ausgeführt werden müssen.

Ziemlich eindeutig ist die Situation, wenn solche Klauseln gar dann vorkommen, wenn die Mietsache in nicht renoviertem Zustand übernommen wird.

Das Oberlandesgericht Stuttgart urteilte bereits , dass es sich dabei um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters handle vgl.

Grundsätzlich ist es nämlich so: Ihr Mieter muss nur Schönheitsreparaturen durchführen, die wirksam vereinbart wurden und die bei Auszug auch tatsächlich fällig und notwendig sind.

Kleine Instandhaltungen, typischerweise als Kleinreparaturen bezeichnet, werden gerne in Mietverträge integriert. Zulässig ist das Ganze jedoch nur dann, wenn einige Einschränkungen vorgenommen werden.

Auch generelle Veranstaltungs- oder Betriebsverbote begründen keinen Mangel der Mietsache, da sie ihren Ursprung in der Art des Geschäftsbetriebs des Mieters haben, nicht in der Art und Beschaffenheit der Mietsache.

Dies entspricht letztlich auch der üblichen mietvertraglichen Risikoverteilung. Während der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt, trägt der Mieter ihr Verwendungsrisiko — also das Risiko mit der Mietsache Gewinne zu erzielen.

Vor diesem Hintergrund scheidet auch ein Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung aus. Danach kann bei einer schwerwiegenden Veränderung der Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, die Anpassung des Vertrages verlangt werden.

Dazu zählen beispielweise auch Natur- oder Zivilkatastrophen. Jedoch kann sich eine Partei nicht auf die veränderten Umstände berufen, wenn diese nach der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung gerade in den Risikobereich der betroffenen Partei fallen — wie eben das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der Mietsache.

Dies betrifft nicht nur die Mietzahlungspflicht, sondern auch eine Anpassung der sonstigen vertraglichen Regelungen.

Etwas anderes gilt, wenn auch der Vermieter ausnahmsweise am geschäftlichen Risiko des Mieters teilnimmt. Das ist zum Beispiel bei vereinbarten Umsatzmieten der Fall.

Zahlt der Mieter also Abschlagszahlungen auf infolge der Corona-Pandemie nicht mehr realisierbare Umsatzerwartungen, dürfte ihm ein Anpassungsrecht zustehen.

Neben den vertraglichen Hauptpflichten treffen die Parteien auch ohne explizite Regelung gegenseitige Fürsorge- und Schutzpflichten.

Hieraus kann sich in Zeiten der Corona-Krise insbesondere eine Informationspflicht ergeben. Gibt es etwa im Mietbereich einen Coronavirus-Fall und kann eine Gefährdung anderer Nutzer, Dienstleister oder Besucher des Gebäudes nicht ausgeschlossen werden, muss der Mieter den Vermieter und dieser eventuell andere Mieter entsprechend informieren.

Darüberhinausgehende Schutzpflichten wie etwa Desinfektionspflichten von Gemeinschaftsflächen bestehen höchstens im Einzelfall.

Dafür muss eine konkrete Gefahr, beispielsweise durch eine nachgewiesene Infektion, für Mieter und Nutzer des Gebäudes vorliegen.

Das allgemeine Infektionsrisiko ist hingegen als allgemeines Lebensrisiko hinzunehmen und reicht nicht aus, um besondere Schutzpflichten der Parteien zu begründen.

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